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楼市调查:暴涨楼市致炒房客屡现失信

2016-11-21 09:45:21来源:中国经营报人评论  分享
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摘要:今年“十一”前后,全国19座重点城市密集发布楼市“调控”政策,坊间评述“史上最严”。去年11月底至此次调控前,曾两度“亢奋”的房价,在本次调控政策出台后,迅速降温,成交量大幅下挫。

今年“十一”前后,全国19座重点城市密集发布楼市“调控”政策,坊间评述“史上最严”。去年11月底至此次调控前,曾两度“亢奋”的房价,在本次调控政策出台后,迅速降温,成交量大幅下挫。

在暴涨出现前夕,他们曾是豪爽的炒房者,是正在等待平稳交接的购房人。但在突然出现的暴涨面前,卖方未获得更多利益,不惜通过提出离奇要求以逼迫买房人退出,由此带来的诉讼量正在迅速增长。失信背后,是给买卖双方都带来更多风险和不确定,尤其在政策变化的当口。

一线调查

暴涨楼市致炒房客屡现失信

今年“十一”前后,全国19座重点城市密集发布楼市“调控”政策,坊间评述“史上最严”。去年11月底至此次调控前,曾两度“亢奋”的房价,在本次调控政策出台后,迅速降温,成交量大幅下挫。

在调控政策出台前,被媒体形容为“跳升”的房产价格,在交易参与者中间,产生不小的心理冲击,可谓“步步惊心”——买方“抢房慌”,卖方“违约潮”。

买房“步步惊心”

在北京,链家中介位于东五环外的分店经理任杰宇告诉记者,8月份,该店接到卖方电话,提出“我要毁约”“来告我吧”的例子,就有两起。而在房价相对平稳的4至7月,四个月内,这个数字为零。

这位店长说,在北京,一套房在8、9两个月内跳升百万元是很正常的现象。“都是利益作怪,卖家觉得自己的房子卖贱了。”任杰宇说。

同样在这个月,在房价炙手可热的二线城市郑州,正在“换房”的任瑛发现,自己的房子过完户,准备接受购房验资时,突然接到中介电话:“业主说,房子不卖了!”

两个月前,她与业主签订的买卖合同,如今被毁约。这位“70后”愤愤不平地说:“契约与诚信,在利益面前秒成渣。”

由于房价跳涨,任瑛坦诚,自己收回的卖房款,已无力承担“创新高”的价格,“瞬间觉得自己无家可归了!”

“无家可归”的任瑛,聘请了律师,即将对房屋出卖人提起诉讼。任瑛仅是众多“违约受害者”中的一位。

伴随房价“快涨”行情,违约纠纷大量涌现,各类司法案件显著上升。

知名地产律师、京师律师事务所高级合伙人孙建章告诉记者,该所9月份接到的房屋买卖纠纷案,包括咨询的,都比同期数量多。而这个月是一二线城市房价上涨最迅猛的月份之一。“在利益面前,契约可以随意被践踏,社会信用遭到严峻挑战。”孙建章律师说,“这不只是个法律问题。”

投资客的“秋收”

在违约者名单中,不仅有城市“土著”、城市中产,也有明星企业老总。

李A就是其中一位。1983年出生的李A,担任深圳市某供应链管理有限公司董事总经理。她同时是这家公司的法人代表。

记者通过深圳市信用网查询到:该供应链管理有限公司由A股上市公司——旗滨集团投资参股。

李A的毁约,发生在千里之外的北京房产处置上。与她一同毁约的,还有她的哥哥李B。

今年6月7日,70岁的李某忠从河南老家赶赴北京。他此行,是要收割7年前“投资”的成果。

7年前,李某忠以自己及儿子、女儿的名义,在北京市东三环外某小区,一口气买下五套房。其中一套落在女儿李A名下,一套落在儿子李B名下。

李某忠此行的目的,是以代理人的身份,将这两套房卖掉。

李某忠早年在老家办企业,成为最早掘金的那批人。有了钱,选择在一线城市买房投资,坐享中国地产“钻石时代”。

李A目前已成为上市公司参股企业董事长。其兄弟李B,则子承父业,担任河南省巩义市大华机械有限公司法人代表、董事长、总经理。

去年底今年初,北京、上海、深圳等一线城市房价上涨,李某忠决定将李氏兄妹名下的两套房“逢高套现”。

换房者的时机

并不是所有人,都能像李A、李B那样幸运。

毫无“家庭背景”的童先生,为了买房,只能靠白手起家。大学毕业,打拼了7年,他才拥有一处“蜗居”。今年初,孩子满三岁,原有住房已不能满足“三代同堂”的需求,他决定换房。

5月中旬,他通过一家中介将原有房屋挂牌出售,不久后,与买家签约。与此同时,他开始四处看房。

此时的北京,“3·30新政”出台后,楼市呈“量跌价稳”状态。而在“3·30新政”出台前,全国一二线城市经历了一次“暴涨行情”。

经过暴涨行情后的政策降温,很多“炒房客”判断,房价见顶了,可以套现了!

“新政出台后,房屋买卖存在小幅的议价空间。”链家地产成寿寺店经理王龙跃说,4~6月,不少房都有10万~20万元的砍价空间。

历经21次看房,5月底、6月初,童先生通过麦田地产中介,看中东三环外的一套三居室,经过中介撮合,他决定签约。

按照约定,6月7日,业主代理人从河南赶赴北京……

合同开局看起来很美

6月8日下午,三方见面签署正式合同。

李某忠作为业主代理人,与童先生签订了《北京市存量房屋买卖合同》,他们同时与麦田地产中介签订了《居间服务合同》。

合同显示,总房款550万元。由于房屋“满五不唯一”,买受人需另缴契税36万元,同时,需向中介机构支付居间服务费8.25万元。也就是说,童先生为该套房屋,需支付人民币594.25万元。

根据北京市购房政策,童先生须将名下“唯一”住房出售,才能以“首套”资格购买这套房。

基于此,双方协商一致,在合同中约定了“购房时限”:于6月17日前,房屋买受人向出卖人支付订金50万元,并作为购房款的一部分;出卖人应于2016年10月31日前向抵押权人(中信银行)提前清偿借款,并于之后10个工作日内申办抵押登记注销手续。

买卖双方于11月20日前,办理税、费缴纳手续。买卖双方于取得《契税完税凭证》后30个工作日内办理房屋权属转移登记手续。

据麦田地产中介工作人员金诗雨回忆,三方合同签署很顺利,买卖双方互留了手机、微信,并认为对方是值得信赖的“交易伙伴”,甚至“约好等合同执行完毕,共同庆祝”。

金诗雨告诉记者,合同初期,履约非常及时。买受人定金款50万元,在三天内全部到账:6月8日分三批汇款,分别是10万元、10万元、5万元;6月11日,分两批汇款,分别是20万元、5万元。

6月11日晚,业主代理人李某忠通过微信告知买家:“童先生,又收到你汇款五万元……又收到二十万,今天收到二十五万了,总共收到五十万定金…谢谢您能将定金提前汇来。”

之后不久,李某忠将儿子李B名下的房,通过麦田地产中介,与另一名客户签订买卖合同。

开局,看起来很完美:诚信买家遇到诚信卖家。但是,两个月后,风云突变……

事情正在起变化

8月至9月,郑州、南京、合肥、武汉等二线城市挑起了第二波房价领涨大旗,并带动北京、上海、深圳等一线城市的价格继续走高。

8月19日21:38,童先生接到业主李A打来的电话。这是业主与买家第一次交流。据童先生回忆,电话中,业主质问他,为什么不能尽早过户,为什么不能提前付款?

业主“劈头盖脸”一番话,令童先生感到十分意外。“合同约定12月31日前完成过户,而此时才8月中旬,远未到期限。”他预感到,事情正在起变化。

果不其然,9月的一天,麦田地产中介工作人员金诗雨向他转达了业主的“几个意思”:

首先,要求买家把购房全款打入银行,做资金监管;其次,买家务必提前办理房屋买卖手续;否则就要考虑违约了。

麦田地产中介双井店经理董志明一直跟踪这单交易,他告诉记者,业主提出的主张,都是合同外的新主张。

“我们跟业主当面沟通的,我们感觉,业主其实是想以这些新要求,为违约找借口。只是到目前为止,业主并未出具书面函件。”金诗雨告诉记者,房价上涨过快,他们店已经收到几起“毁约通告”。

不仅如此,童先生从麦田地产中介处得知,业主将合同出售的这套房,在另一家地产中介同时挂牌出售。

10月14日,童先生以这家中介“涉嫌一房多卖”为题,向消费者网举报。10月17日,在消费者网介入下,这家中介网站撤销了该套房屋的“出售信息”。记者从网站截图看到,该套房屋显示为“暂停出售”。

对此,资深地产律师、京师律师事务所高级合伙人孙建章告诉记者,买卖双方签署的是由北京市建设委员会、北京市工商行政管理局于2007年12月修订之标准文本。

“如果一房两卖成为事实,则涉嫌欺诈销售,后果较为严重,当事人将承担损失赔偿。”孙建章律师说。

兄妹都选择了“违约”

从10月10日起,麦田地产中介董志明、金诗雨及客户童先生,通过电话、短信、微信,联系业主李A及代理人李某忠,提示其按时履约,但截至记者发稿时为止,均未获实际响应。

“在一次电话中,李某忠先生曾承诺在两周前来北京面谈,到现在还没来。他说,等他先忙完一桩房屋官司。”金诗雨说,其子李B同样在签约后拒不执行合同,目前正应对买家起诉。

10月底,本报记者致电业主李A,以进一步了解相关情况,在电话中,她称“这个事情,我不清楚”,便挂断电话。童先生又跟业主代理人李某忠取得联系,李某忠在电话中说,“我已不管这事了”,同样终止了通话。

10月31日,是李A童先生买卖合同第一次交割日,合同规定,在此日前,业主要去中信银行清偿房屋抵押贷款。据麦田地产中介介绍,逾期至今,业主并未履行这一条款。

根据律师建议,当天下午,童先生向业主李A、代理人李某忠发出“催告函”,要求对方在7个工作日内,对于是否继续履约,给予正式答复及确认。如未获答复,将视其正式违约。

截至发稿,李某忠及李A、李B均未回复记者采访要求。

“比司法‘讼累’更严重的,是社会信用的溃堤。”对于房屋买卖大规模毁约的现象,北京师范大学社会学教授张网成认为,必须保护社会信用,尊重契约精神。

“当信用被随意践踏,人人见利忘义,社会信用将面临溃堤风险。背信,一旦成为心照不宣的共同行为,想要重建信任的基础,是非常困难的。”张网成说。

“乐观的是,今年,深圳、郑州等城市两则判例,彰显了司法机关对守约方的保护。”孙建章律师认为。

孙建章律师所指的两则判例,共同点都是房屋出卖人“毁约”,最终被法院判决“继续履行合同”,不但如此,因卖方拒不履行合同,带来的买方相应损失,由卖方承担。

他说,这对那些丧失信用、单房违约的合同方,相关判例无疑是一种警示。

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