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专家解读:如何化解商业售卖返租存在的风险

2015-07-16 16:44:42来源:中国经济网人评论  分享
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摘要:2011年韩女士为理财增值签约购买了北京市东城区万朋文化办公用品商城(以下简称万朋文化)一处30年产权的商铺。为了方便全权交给业主代理租借,自己坐等收钱即可,但在2013年底开始韩女士等业主便未收到付款,且长期沟通未果,于是向《经济》杂志社求助。

前情提要:2011年韩女士为理财增值签约购买了北京市东城区万朋文化办公用品商城(以下简称万朋文化)一处30年产权的商铺。为了方便全权交给业主代理租借,自己坐等收钱即可,但在2013年底开始韩女士等业主便未收到付款,且长期沟通未果,于是向《经济》杂志社求助。

在2014年底万朋商城拒付租金事件被媒体调查时,万鹏负责人便多次推诿,而在整件事情连续曝光后,投资人韩女士向《经济》记者抱怨称,仍有投资人仍未获得万朋商城应付的租金。

业主们对此怒火中烧,一纸诉状将万朋商城3-5层开发商万朋京徽(下文均简称“万朋”)及其法人杜斌告上北京市东城区法院,(万朋文化由多家单位管理;1-2层是作为市场管理,由工商部门来管理;3-5层是作为出租商业设施来向外租赁,由公司单独经营,为此次事件中的涉事主体。)在法院判定胜诉后,终于使部分业主陆续收到了租金,但仍有很多业主没有收到租金款项。正在业主们高兴的当口,突然出现了新的债权人要求法院监督杜斌履约,否则就要拍卖其名下的万朋资产。那么业主们又该怎么来应对新困难?本期《经济》对这一事件继续进行关注。

业主再遇难题

2015年,业主们开始陆续起诉万朋。《经济》记者咨询北京市东城区法院并查阅了该院下发的民事判决书后发现,不仅有4-5层业主起诉万朋索要租金的胜诉记录,还有业主单独起诉要求收回所购万朋3层商铺经营权的胜诉记录,这些胜诉案例给了万朋业主很大鼓舞。众多气愤的业主还表示想同万朋解约,认为让万朋退掉业主所购商铺也不过分,因此已经有业主在2015年7月开始针对这些诉求走新一轮法律程序,拿回自己的产权和相应的赔偿。

但与此同时,法院在万朋商城1层张贴出一份公告,声明由于债务纠纷问题,要对北京京徽消防工程技术服务有限公司(下文称“京徽消防”)名下的房屋予以查封,未来或将对万朋若干楼层及商铺进行估价拍卖,这个新出来的债权人和法院的告示让很多业主一下乱了阵脚。

原来,自2011年起,业主们与法人同为杜斌的万朋和京徽消防先后签订了《商铺经营权转让合约》及《租赁协议》。第一份合约约定由业主认购位于北京市东城区永定门外大街128号的万朋商城3-5层商铺(以下简称“涉案商铺”)的30年经营权,每位业主均足额支付了经营权总价款。第二份协议则约定业主将其拥有经营权的商铺交由万朋代租,由万朋支付业主租金并按购买金额的7%返利,半年一付且提前6个月预付。

然而自2014年4月起,万朋开始以各种理由拒付业主租金,虽经业主多次催告和沟通,但万朋仍然以各种理由拒付租金,业主虽多方奔波,事情却仍未得到解决,业主纷纷将万朋诉至法院,有的要求退掉商铺,有的要求与万朋解除《租赁协议》,将商铺腾退并返还业主,有的要求万朋支付2014年5月1日至2015年1月26日的租金,有的要求万朋支付延付租金的违约金。

而此时法院贴出的一纸告示,不禁让业主们担心自己的投资可能会有打水漂的危险。

此外,业主魏先生还告诉《经济》记者,此前业主找万朋解决问题时,其法人杜斌迟迟未出现,后来杜斌对业主说其在外地的产业也出了问题,一直被当地公安机关留下解决问题所以才没能现身。

这令业主们的担忧雪上加霜。

寻找新出路 危机求机遇

面对这种情况,很多业主都慌了阵脚,旧问题未解决又出现新状况。

对此,国脉律师事务所律师包树良向《经济》记者表示,在法院已查封万朋相关楼层并打算在未来估价拍卖的情况下,业主们应该尽快到法院提出执行异议申请书。不论是在诉讼保全阶段进行的查封,还是最终定案情况下进行的查封,业主为了维护自身的利益都应该亲自前往法院问询一下,看到底谁是新的债权人,到底万朋欠该债权人多少钱,以及杜斌名下到底有多少资产。

包树良分析称,在目前近百位业主与万朋纠纷未能解决的情况下,法院也很难顺利完成拍卖程序,但是出现第三方债权人的情况应该引起广大业主的重视,应避免进入不断维权却无实质进展的死胡同。

“虽然业主们的诉求各有不同,但业主应该抱起团来行使自己的权力,这样才能变成更强的谈判方来维护自己的利益。”包树良如是说。

在此困境下,法院的通告也许可以视为一个机遇。“假设杜斌名下没有财产,业主们就算给万朋法人杜斌施加再大压力,也很难达到业主的意图。业主每天去杜斌办公室听万朋方面反复讲不履行的保证或声明用处也并不大”,包树良解释称,“现在既然已经有法院查封告示,上面也注明了杜斌名下的部分产业,业主们在上访维权、等待公安机关经侦部门破案之外,还可以联合起来拧成一股绳,通过法院了解或接触万朋的其他债权人,与那些债权人进行谈判或讨论拍卖万朋资产之后各方所应得的赔偿款项,以实际填补自身损失。”

对于想拿回经营权的部分业主而言,包树良认为,除了继续走法律程序之外,也应该积极加入到业主委员会中,向法院提出执行异议申请,只有这样才能更好更快地维护自身权益。

业主应该尽快找准方向行动起来,因为若等到杜斌名下公司都资不抵债,即使业主手持再多胜诉状,结果也不会乐观。

“因为业主集体胜诉但拿不到一分钱的案例比比皆是。”包树良表示,“例如北京一家著名的灯饰城,就是在承租人进行商铺分租之后产生了法律纠纷,承租人在收取分租租金后将本该支付给出租人的钱款转作其他投资,结果由于投资巨亏无力支付租金,使得分租人被停水断电以致无法经营。虽然通过集体诉讼出租人和分租人均被法院判定胜诉,但是由于承租人已经资不抵债,确实无法进行足额赔偿,导致分租人和出租人至今未能得到合理补偿。”

教训和警示

万朋事件给读者一个启示:必须谨慎对待出售后立即返租的情形,杜绝拖欠拖租的状况。类似于万朋这种出售产权或经营权,又以保证投资者回报率的方式将经营权收回的地产商并不在少数。

地产商会将一个楼层分成几平方米到几十平方米不等的若干小单元出售给投资者,使其不必参与实际的租赁与经营,投资者就能获得较高的年回报率。但若想保持如此高的回报,承租人需要是很专业的经营者,甚至需要成规模才行,在市场整体较好的情况下才有可能保证收益,如果租赁环节下游市场整体低迷,则很容易出现与万朋类似的违约纠纷,比如在《经济》记者调查中发现万朋商城4层仅有零星商铺开张,而5层则根本处于混乱的停业状态。因此投资人应该倍加关注承租人的背景及经营管理公司的资质。

“广告上经常有各种创富传奇,比如某人贷款购买了两个铺位,由于开发商负责租铺,某人从交款那一刻开始以租养供,几年后即可成为两个铺位的业主,在租金大于按揭款的情况下,还可以略有收入。”中原地产首席分析师张大伟表示,如果投资者“贪心”,就会很容易被这种计算方式和故事所迷惑。投资期望回报是一种正常的心态,但是如果允诺的回报率太高,投资者首先就应该要多问几个为什么。”

“万朋这种售卖后返租的方式,其实也是能看到租约出售影子的”,包树良介绍称,这种做法最早出现在美国,后来流行于日本等地。在1996年前后,以许诺“售后包租、返本销售”类似的投资方式开始出现在大陆楼市。当时我国房管部门对于这种销售方式还没有确切的规定,任何房子都可用这种方式出售,这让很多不法商人有机可乘,而广告上标榜的利润又让很多的投资者失去理智、盲目跟风,中了很多意在融资的开发商的圈套。

在市场红火、空置率低的时期,售后包租的楼盘的确让不少人觉得服了定心丸。但是矛盾很快出现,市场不景气导致许多包租项目的承诺日后不能兑现,不良的开发商甚至卷走了大量投资者的房款。由此,2001年6月1日起开始实施的《商品房销售管理办法》,指出房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

当年很多吃过亏的投资者现在看到变相的带租约出售的销售方式,还是会心惊胆跳。而此次万朋也是钻了市场的空子,结合万朋之前接受采访时对《经济》记者说其有一批法律顾问的表述,或许正是万朋雇佣的律师团巧妙地帮其规避了违法风险。

专家给意见

租售前要进行各方面调查,使风险最小化

《经济》记者调查发现,类似案件在我国虽说算不上频发,但在涉及房屋租赁的案件中,这种商铺租赁纠纷案件量却又实实在在地占了很大比例。

由于商铺的租金较高,而且租赁期限一般在3年到5年,投入资金成本后的回收期长,因此除案件标的额比较高外,产生纠纷的机率也比较大。

包树良总结称,商铺租赁纠纷主要由以下几方面原因造成:其一,近年来商铺投资较为火爆,投资者可能匆忙将商铺出租后,才发现商铺并未达到使用要求,导致租赁合同无法履行;其二,租赁双方在合同中可能由于疏忽未对租金支付方式约定明确,致使合同履行过程中发生纠纷;其三,也有可能因为除租金外,租赁期间产生的其他费用约定不明,导致合同履行后产生纠纷。

而新开发商铺出问题的情况相对较多。“很多承租人签订合同后才发现,房屋水、电、暖等附属设施不健全,导致无法正常使用,因此产生纠纷。一旦发生纠纷,对双方来说都会产生损失,而实际上,这些问题完全可以事前避免。”包树良称。

张大伟也向《经济》记者表示,对承租人而言,事前要检查商铺的配套设施和附属设施、商铺物业管理情况、投入成本的回收期合理预估等。如果在租赁前多加考虑这些,就可以帮助减少租后的纠纷。“由于个人投资者可能不具备专业技能或经验,为避免类似纠纷的发生,承租人在租赁合同签订前最好请专业人士查验租赁房屋是否具备开展经营项目的硬件条件,并应事先约定好双方各自的责任,以便自己的权利得到更好的保护。”

具体而言,可以通过规范合同、明确租金及其他费用的支付方式确定双方的权利义务,并督促合同顺利履行。

此外,张大伟认为,投资前还应该了解投资项目所在城市及区域的规划。“城市规划是各地政府对未来发展的远景描画,可能会改变未来城市在空间上的格局,也会使某些市场由此变得繁荣或冷寂。这种大背景、大环境的考量,是投资者在局部市场选择的先决性因素,否则一铺非但养活不了三代,反而会成为三代人的负担。”

同时,投资人在购买商铺时应提前做好调研,由于商铺投资主要靠租金回本赚钱,所以明确市场基本走向是必修课。“投资者应该了解所投资商铺周边类似铺面的租金历史波动情况,并应对未来租金有一个合理预判,只有这样才能相对准确地估算出商铺价值。其实在购买较大商铺前,还应预估承租行业未来的行情,以确定是否可以稳定持续地收取租金。”张大伟说。

包树良说,“我国房地产开发商遍地,数量极多。有的开发商为了赚钱,会在广告上肆无忌惮地抬高身价。因此,投资者应该着重选择成熟地段投资以降低风险。”成熟商圈相较于偏远地区,在客流量方面是更有保障的。虽然偏远地区的商铺价格稍低,有升值空间,但若客流量无法得到保障,或商铺承租者经营只是为了满足周边居民基本需求,其租金承受能力会普遍较低,很难高效实现投资价值。

最后,张大伟称,除非投资者考虑未来将商铺再行出售获利,否则应该认真考虑挑选优质租户,并尽量签署长期合同,不能只关注短期租金收益。“租户的行业、资质、背景以及履约能力都应该是投资人的关注点。承租后违法乱纪、擅自改动甚至毁坏单元结构、无法按时缴租金的承租人,带给投资者的将会是永远的痛。”

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